今年6月1日起，国家对于购买商品房不满5年的转让者，按房价全额征收5.5％的营业税。7月，国家税务总局出台相关通知，要求自8月1日开始，国家开始对二手房交易强制征收个人所得税，赢利部分按20%的税率缴纳。这连续两大“新政”的浮出，使刚刚升温的二手房交易市场顿时沸沸扬扬。正所谓“上有政策，下有对策”。面对二手房交易两大“新政”，各种逃税避税的“高招”、“妙招”也层出不穷，如：虚报房价、抵押典当、先签合同后过户、假赠与真买卖，等等。但在这些所谓的“妙招”背后，究竟隐藏着多大的风险？存在怎样的法律问题和隐患呢？

其实，所谓“妙招”都暗藏着风险，这种风险既来自买卖双方之间，也来自外部法律和监管措施。业内专家和律师奉劝一些自作聪明者，切勿只考虑眼前利益，忽视背后潜在的问题和隐患，贪图小利，很可能引火烧身，得不偿失。

“妙招”之一：虚报房产总价降低税额

　　王先生最近通过中介公司把位于北京市石景山区的一套房子卖了，到了约定过户那天他才发现，本来谈定的30万元的房款，合同上写的却是24万元。中介公司解释说这样只是为了少交点税，如果不放心，可以先一起去划款，然后再去办理过户手续。其实，像这样的例子很多，为了少缴纳营业税和个人所得税，买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。

　　王先生后来了解到，中介公司和买方签订的协议是32万元包办过户，这样逃税，只是把风险和纠纷转嫁给了买卖双方，从中得利的是中介公司，多逃一点税，中介公司就多赚一些。

房地产业内人士介绍：在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。今年10月起，北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”，市区每个区域的最低计税价格都被列明，甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向，可以说虚报房价的路基本被堵死了。另外，在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这意味着房产总价透明度大大提高，房价真实可靠，想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。

“妙招”之二：抵押典当

　　目前，抵押、典当成为二手房交易逃避营业税的新渠道。买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押(典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取得房屋所有权，这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。

　　律师提示：这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。此外，抵押典当也不存在按揭一说，买方需要一次性交足房款。

“妙招”之三：先签合同后过户

　　国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。于是，一些二手房交易者就先签房屋买卖合同，待到领取的房屋产权证满5年后，再办过户手续，这又成为新的逃税手段。

　　律师分析：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这无疑不利于保护买受人的权利。

“妙招”之四：假赠与真买卖

　　为了避开5.5％的营业税，以赠与的方式卖房，不发生房产交易行为，买方只需缴纳相对较少的契税。但我国合同法规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，买方拿到房产后，房屋若发生质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，如果假赠与被拆穿，根据合同法相关规定，这种以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。

　　法律专家指出：二手房强制征收个人所得税后，受赠房产再次转让，需按房产转让价款全额征收20％的所得税。也就是说，虚假的赠与合同会让买方承担更多的税收负担。此外，赠与在执行过程中有诸多条件限制，如采取赠与公证形式交易的房屋，必须采取全款交易，不允许做按揭贷款，这对于买受人来说压力挺大。

编 后

不存在“合理”之说

辛 木

毫无疑问，二手房交易的种种避税手段，譬如虚报房价、抵押典当、先签合同后过户、假赠与真买卖，等等，都是钻了国家有关二手房交易政策的漏洞。但值得警惕的是，这些手段却被有些人称作“合理”避税（也有的人称为“合法”避税），有些房产中介更是把避税的合理性和合法性挂在嘴上，主动向买卖双方传授“秘诀”，使得人们真的认为种种避税手段是合理合法的，并欣然按照这些手段来偷税避税。殊不知，只要是钻了国家法令制度的空子来避税的手段，就是不折不扣的逃税行为，是违背国家法令的，根本就不存在什么“合理”和“合法”的说法。

　　制度不是万能的，制度设计也不可能涵盖所有的环节。国家关于二手房交易的“新政”，同样也存在着一些漏洞，譬如二手房的使用年限证明，房产交易上的私下行为以及中介行为，等等。但尽管如此，制度会在不断完善中，措施也在相应完善中。一旦二手房交易处在国家规定的实际控制线之内了，任何采取虚假手段企图避税的行为就属于非法行为，就应该得到国家相关法令的制裁。所以，只要是二手房交易避税，压根就不存在什么“合理”（“合法”）之说，种种“妙招”背后的风险、陷阱、隐患，其实就是对这种避税“合理论”的绝佳注脚。